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Esta Preparado para Negociar el contrato?
Has encontrado la casa que quieres. Estás listo para hacer una oferta. Entonces, ¿qué oferta haces? Es posible que simplemente ofrezcas el precio que pide el vendedor. Pero, puedes tener una buena razón para ofrecer un precio que sea más alto o más bajo que el solicitado.
Cómo negociar puntos
Saber qué se debe ofrecer por una casa y lo que el vendedor podría aceptar exige que te formules algunas preguntas.
• ¿Cuáles son otros precios de venta comparables? El precio de otras casas que se vendieron recientemente en la zona puede indicarte si el precio que se solicita por la casa es demasiado alto, demasiado bajo o es el correcto.
• ¿Cuánto tiempo lleva la casa en el mercado? Un vendedor cuya casa ha estado mucho tiempo en el mercado puede ser flexible a la hora de negociar los términos y el precio.
• ¿La ubicación es buena? Las casas que se encuentran en los vecindarios más caros pueden exigir precios más altos y requerir que ofrezcas el precio solicitado o más.
• ¿Hay varias ofertas? Competir con otros compradores puede influir sobre el precio, y a menudo hacerlo más alto.
• ¿Cómo está el mercado? Cuando las tarifas son bajas, más compradores pueden realizar operaciones. Eso supone más competencia y, posiblemente, ofertas más altas.
• Los vendedores, ¿están motivados? Razones personales o de otra naturaleza pueden motivar a un vendedor a vender rápidamente y aceptar un precio más bajo.
• A diferencia de otras compras importantes que tienen un precio fijo, las viviendas se venden por cualquier suma que negocien el vendedor y el comprador. Su agente de bienes raíces debería ayudarle a determinar la cantidad conveniente para la oferta inicial. Cuando presente la oferta, tenga estas cosas en cuenta:
• Póngala por escrito. Todas las negociaciones deben hacerse por escrito, y no verbalmente, para tener la seguridad de que las partes se entienden perfectamente. Nunca negocie verbalmente, las palabras se las lleva el viento creamé, gestione los contratos por escrito.
• Disponga de la aprobación previa de su prestamista para tener un máximo poder de negociación. Normalmente, los vendedores prefieren las ofertas de compradores cuya financiación ya está garantizada.
•Prepárese para ofrecer un depósito por adelantado (también llamado depósito de “buena fe”) para demostrar que se compromete a llevar adelante la transacción. Este depósito, cuya cantidad varía según la localidad, irá a la cuenta de plica o escrow hasta que se complete la transacción.
•El contrato
• El contrato de compra es un acuerdo firmado entre el comprador y el vendedor que describe todos los términos de la transacción. Este documento es un acuerdo legalmente obligatorio, de manera que se tiene que examinar con cuidado. Nuncam nunca se le ocurra negociar la compra de su casa usted solo inclusive si esta comprando una casa nueva los constructores tienen sus vendedores que trabajan para ellos no para usted.
Normalmente, los contratos de compra cubren lo siguiente:
Dirección y descripción legal de la propiedad.
Precio de compra y cantidad del préstamo, enganche y depósito.
Los nombres de las partes y sus respectivos representantes, agentes o abogados.
Límites temporales aplicables. Estos pueden referirse a la adquisición de la financiación por parte del comprador, a la respuesta del vendedor a la oferta, al cierre de la transacción o a la transición de la ocupación de la vivienda.
Condiciones o contingencias que se tienen que cumplir para completar la transacción. Por ejemplo, el contrato puede depender de la capacidad del comprador de obtener financiación, de que la vivienda se tase en cierto valor, de los resultados de la inspección de la casa o de la venta de la casa actual del comprador.
Recuerde que no hay dos transacciones de bienes raíces exactamente iguales. Los compradores y vendedores aportan a las negociaciones historias personales, intereses y objetivos distintos, y el contrato de compra reflejará estas diferencias.
• Recuerde tambien que no es usted solo los que estan comprando esa casa y seguramente el vendedor tendran varias ofertas y algunas ofertas seran mas altas que la de usted inclusive mas que lo que el vendedor esta pidiendo.Sea flexible y trate de negociar. No vale la pena perder una buena propiedad por un par de cientos de dólares.
• Una vez usted hace una oferta y es aceptada, o sea el dueño firma la oferta de compra que ya usted firmó, entonces la cantidad de dinero que usted proporcionó como depósito es retenida hasta el día del cierre.
• Está cantidad de dinero garantiza hasta cierto punto que usted es serio y quiere proseguir con el negocio. Si usted se arrepiente y luego no quiere comprar la propiedad, este dinero viene a ser propiedad del vendedor.
• Hay solamente dos razones por las cuales usted se puede arrepentir del negocio y no pierde el dinero.
Primero, que no encuentre financiamiento adecuado bajo ninguna circunstancia,
Segundo, que un inspector encuentre algún problema con la propiedad y el dueño se niegue a repararla.
Pero puede que existan razones personales por las cuales genuinamente se quiere arrepentir.
• Legalmente no puede y hasta puede ser demandado y obligado a comprar. Tal vez esté dispuesto a perder el depósito y abandone el contrato.
• El depósito debe ser la menor cantidad posible aceptada por el dueño.
Cuando su agente presenta una oferta cualquiera de estas tres cosas pueden ocurrir:
1. El comprador aceptó la oferta tal como estaba. En este caso todos están de acuerdo y usted tiene un contrato de compra.
2. El dueño rechaza su oferta. No hay ningún acuerdo. Usted está libre de aumentar su oferta o seguir buscando casa.
3. El dueño rechaza su oferta y le hace una contra oferta.
En este caso el dueño rechaza su oferta, pero ofrece el mismo otros términos que tal vez sean aceptables para usted. Usted puede aceptar la contra oferta, rechazarla u ofrecer otra contra oferta.
Si usted hace una contra oferta y no llegan a un acuerdo, hay indicaciones de que usted quiere comprar y el dueño vender. Lo mejor es buscar una oportunidad en que en presencia del agente usted y el dueño pueda negociar hasta llegar a un acuerdo.
• Una vez haya un acuerdo el punto más crítico de la compra es conseguir el préstamo. Pero no se preocupe, porque el agente le va ayudar en los pasos necesarios de aplicación.
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